באתר הבנייה הכול עמד מלכת, הבטחות הקבלן נעלמו, ואתם – עם חלום לדירה שתלוי על בלימה. בישראל, דירה היא לא עוד השקעה היא הלב הפועם של המשפחה, החיסכון הגדול ביותר ולעיתים גם החלום שמלווה אותנו שנים. אבל מה קורה כשהחלום הזה נעצר באמצע הדרך? עו"ד קרן כהן-בלחרסקי מסבירה מה קובע החוק, מה האפשרויות שעומדות בפני רוכשים ואיך אפשר כבר עכשיו להגן על ההשקעה הגדולה ביותר שלכם
דמיינו את זה: המנופים דוממים, אתר הבנייה נטוש, והטלפון מהיזם פשוט לא מצלצל. במקום התרגשות של כניסה לבית חדש מגיעה תחושת חוסר אונים.
זו לא תיאוריה. זו מציאות שכבר קרתה לרוכשים בפרויקטים שונים של תמ״א 38 והתחדשות עירונית. כדי להבין מה עושים כשפרויקט נתקע, שוחחנו עם עו"ד קרן כהן בלחרסקי, בעלים משרד KCB ושות'. מתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית.
ערבות חוק מכר – קו ההגנה האחרון
דמיינו שאתם מוצאים את עצמכם בדילמה מורכבת: אחרי שנים של ציפייה, פרויקט התמ"א שקניתם בו דירה נתקע, והבנק המלווה לא מצליח להביא קבלן חלופי. וזה לא רק בדמיון, מצב שכזה קרה לקבוצת רוכשים בפרויקט בדרום תל אביב. בישראל קיים מנגנון שנועד להגן על הרוכשים גם בתרחישים קשים. מדובר בערבות חוק מכר – התחייבות כספית שהיזם חייב לספק כחלק מהחוק. "לשמחתנו הרבה קיים חוק במדינת ישראל שמחייב יזמים וקבלנים לספק ערבות חוק מכר," מסבירה עו"ד כהן-בלחרסקי. הערבות הזו, לדבריה, נועדה להבטיח שהכסף שהשקיעו הרוכשים לא ירד לטמיון במקרה שהפרויקט נעצר לחלוטין. עם זאת, היא מבהירה כי חשוב להבדיל בין איחור במסירה – תופעה שכיחה למדי – לבין עצירה מוחלטת, למשל במצב של חדלות פירעון של היזם. "בתרחישים כאלה, הערבות היא לעיתים קרובות ההגנה היחידה שנותרת לרוכשים."
עו"ד קרן כהן בלחרסקי (קרדיט צילום: אייל לייבל)
המנגנון הזה כבר נבחן בשטח. במקרה של פרויקט חיזוק תמ"א 38 בדרום תל אביב, שנעצר לאחר שהבנק המלווה לא הצליח למצוא קבלן חלופי, נדרשו בתי המשפט להתערב. פסק הדין שהתקבל היה תקדימי: רוכשי הדירות קיבלו שתי אפשרויות שונות: להוסיף כסף, כך שהרוכשים יכלו לשלם סכום נוסף מעבר למחיר המקורי של הדירה, וכך לאפשר את השלמת הפרויקט, או לממש את ערבות חוק המכר: מי שלא יכל או לא רצה להוסיף כסף, קיבל אפשרות לממש את ערבות חוק המכר, לקבל את כספו חזרה, ולצאת מהפרויקט.
לדברי עו"ד קרן כהן-בלחרסקי, "זו כמעט הפעם הראשונה שניתנה לרוכשים בחירה אמיתית". במקום להיות שבויים בהחלטות הבנק או היזם, הם יכלו להשפיע על גורל ההשקעה שלהם. "זו כמעט הפעם הראשונה שניתנה לרוכשים בחירה אמיתית", אומרת כהן בלחרסקי. במקום להיות שבויים בהחלטות הבנק או היזם, הם יכלו להשפיע על גורל ההשקעה שלהם.
אבל מדוע פרויקטים נתקעים מלכתחילה?
"אני לא חושבת שיזם או קבלן מבחירה רוצה לעכב פרויקט," מדגישה כהן-בלחרסקי. "עיכוב עולה להם הרבה מאוד כסף." לדבריה, הסיבות המרכזיות הן נסיבות חיצוניות – החל ממלחמות ומחסור בעובדים ועד קשיים פיננסיים. בדיוק במצבים כאלה הערבות נועדה לפעול ולהבטיח שהרוכשים לא יישארו בלי כלום. אך גם כאן מסתתרת מורכבות, "אני נתקלת יותר ויותר בבעיות בניסוחים של הערבות," אומרת כהן-בלחרסקי. "ערבות חוק מכר זו ערבות שמאוד קשה לממש, וגם התנאים שלה קבועים בחוק."
עם זאת, היא מציינת כי יש דרכים להתמודד עם הקושי, "יש דרך היום לגרום לכך, שניתן לנסח ערבויות חוק מכר עם תנאים נוספים שיקלו על מימוש הערבות, בייחוד בפרויקטים של התחדשות עירונית." כדי להבטיח שההשקעה אכן מוגנת, היא מציעה כמה צעדים חיוניים לפני החתימה על ההסכם: לבדוק היטב את היזם וההיסטוריה שלו, לדבר עם רוכשים קודמים, ובעיקר – להקפיד על ליווי משפטי מקצועי. "צריך לשים לב לאותיות הקטנות ולוודא שלעורך הדין יש ניסיון, ידאג לערבויות כבר בשלב הראשוני שהכול נראה ורוד והדרך נראית לחלוטין חלקה".
לדבריה, אין לחתום על חוזה בסדר גודל כזה בלי עו"ד מנוסה בעל ניסיון מוכח בהתחדשות עירונית שיידע להגן עליכם. ערבות חוק מכר נחשבת קשה למימוש ועל עורך הדין לוודא שהערבויות מנוסחות בצורה שיש בה מנגנונים שיקלו על הפעלתן במקרי קיצון.
התחדשות עירונית ותמ"א 38 נראות לעיתים כמו חלום נדל"ני נוצץ אך במציאות, הדרך רצופה מוקשים. הפסיקה החדשה מוכיחה שגם כשהפרויקט נתקע, לרוכשים יש כלים להגן על עצמם. אבל כדי שהחלום לא יהפוך לסיוט ההגנה מתחילה ביום החתימה על ההסכם. לבחור יזם אמין, להיעזר באנשי מקצוע מנוסים ולהבין לעומק את הערבויות זה ההבדל בין דירה חדשה שנבנית, לבין חלום שנשאר על הנייר.
