בין חלום לדירה: האם ישראל תצא ממשבר הדיור?

מחסור דרמטי, ריביות גבוהות ורגולציה מסורבלת יוצרים משבר דיור חסר תקדים – אך קולות מובילים בענף מצביעים על פתרונות אפשריים: מהתחדשות עירונית מואצת ועד דיור בר־השגה במודל ניו־יורק

2025 אינה דומה לשום שנה אחרת בשוק הנדל"ן הישראלי. עבור זוגות צעירים, משפחות ואפילו משקיעים ותיקים – מציאת דירה במחיר סביר הפכה למשימה בלתי אפשרית. פרויקטים של התחדשות עירונית הם פתרון חיוני לטווח הארוך, אך בטווח הקצר הם יוצרים משבר אמיתי עבור הדיירים שזקוקים לפתרונות דיור זמניים, שכן אלפי דירות נגרעות מהמלאי, עוד בטרם נבנתה ולו דירה חדשה אחת במקומן וכל זאת כאשר הביקוש ממשיך לשבור שיאים.

אז איך נראה העתיד של הדיור בישראל? מתי נוכל לראות דירות חדשות, ממוגנות ובמחיר שפוי? אספנו שלושה אנשים בכירים כדי לקבל תשובות, ולהציע פתרונות: ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, מאיר ברון, מנהל תחום פיתוח עסקי וראש תחום התחדשות עירונית בחברת י.ח.דמרי, וח"כ אלי דלל, יו"ר השדולה לקידום הבנייה והדיור.

גם מי שחוסך שנים מגלה שהחלום על דירה מתרחק בכל חודש שעובר

הדיור בישראל: מהפכה תקועה

שוק הדיור הישראלי הגיע לנקודת רתיחה. זוגות צעירים נדחקים מהמרכז, משפחות מתפשרות על דירות קטנות או ישנות, ושוק השכירות – הופך יקר עד בלתי אפשרי. גם מי שחוסך שנים מגלה שהחלום על דירה מתרחק בכל חודש שעובר. והבעיה אינה חדשה: מלאי הדירות מצטמצם, הביקוש מתעצם, והמחירים שוברים שיא אחר שיא.

הנקודה הראשונה והבוערת ביותר, כפי שמסביר רולס, היא המחסור הדרמטי בדירות. פרויקטים של התחדשות עירונית הם פתרון חיוני לטווח הארוך, אך בטווח הקצר יוצרים ואקום שמחמיר את הבעיה, ומובילים למשבר עבור הדיירים שזקוקים לפתרונות דיור זמניים "למשל בערים כמו תל אביב או נתניה," הוא אומר, "נבנו בשנתיים – שלוש האחרונות כ-5,000 דירות חדשות. זה אומר שגרעו מהמלאי כ-1,500 דירות שצריכות להיהרס, אבל אלו דירות שחיו בהן, השכירו אותן, וסחרו אותן", מדגיש רולס, וקובע שהפתרון טמון רק בהאצת ההתחדשות העירונית ויצירת מודלים כלכליים שונים לדיור להשכרה.

פעם אפשר היה לחשוב על לקנות בית, והיום?

המלחמה על הדיור: האם המדינה מסתכלת לכיוון הנכון? והאם השוק הפרטי יציל אותנו?

שוק הנדל"ן סובל מכשל שוק מתמשך מזה עשרים שנה, והאחריות לשינוי חייבת להיות בידי הממשלה. ח"כ אלי דלל מדגיש כי המדינה חייבת לטפל במשבר "כמו במלחמה" ולשנות את הגישה שלה לקרקעות שברשותה. יחד עם רולס, הוא רואה בתכנון ארוך טווח בפריפריה, עם תשתיות ותעסוקה, פתרון לטווח ארוך שיעודד הגירה מהמרכז. במקביל, רולס מציע פתרונות יצירתיים נוספים, כמו מודלים של "דיור בר-השגה" (affordable housing) בסגנון ניו יורק, בהן הרשויות המקומיות מעניקות הטבות ליזמים בתמורה להקצאת דירות מוזלות למקצועות חיוניים כמו מורים ואחיות.

בהשראת מודל זה מציע רולס לעירייה להפוך לשותפה יזמית, וכך יסייעו לאנשים במקצועות חיוניים כמו מורים, אחיות ושוטרים לשלם שכר דירה. בפניה לח"כ דלל הציע רולס לממשלה להוביל מהלך של חקיקה, כך שהרשויות יהפכו להיות יזמיות, "שותפות עם היזמים להגדיל את אחוזי הבנייה בשביל דיור בר השגה כך שקודם כל ייתן פתרון לנותני שירותים", מסביר רולס. "20 אחוז דרך אגב מהדירות בניו יורק, הן ברות השגה", הוא מציין. דלל מאשר שזהו מודל שצריך לאמץ, והזכיר מקרים דומים שכבר קיימים בישראל, כמו במכון ויצמן ובבתי חולים, שם נבנות יחידות דיור במחיר מופחת עבור סגל וסטודנטים.

ברון מוסיף מבט מהשטח ומצביע על גורם נוסף למחסור: הריבית הגבוהה, ומסביר כי עלות הריבית הגבוהה הופכת השקעה בדיור להשכרה ללא כדאית עבור יזמים. הוא קורא להחזיר את המשקיעים לשוק, כיוון שלטענתו, זו הדרך היחידה להוריד את מחירי הדיור. "בסוף, בשוק הנדל"ן, מי שיודע להניע את זה הכי טוב זה השוק הפרטי," הוא מסכם, ומדגיש את החשיבות של שיתוף פעולה בין המדינה, הרשויות המקומיות והיזמים הפרטיים.

חסמי רגולציה: היתרי בנייה ומחסור בכוח אדם
הדוברים שפכו אור על חסמים נוספים שמעכבים את הבנייה בישראל, מעבר לעליית הריבית. "יש פה הרבה מאוד בעיות מבחינת בנייה. הרגולציה, היתרי הבנייה, הריביות, החסמים, עובדים זרים. אין מספיק עובדים", אמור ח"כ דלל שמוסיף כי אחת הבעיות המרכזיות היא איטיות מתן היתרי הבנייה.

ברון מציין גורם רגולטורי נוסף ששינה את כללי המשחק, "רשות המיסים שינתה את הגישה, פעם אם דירה להשכרה הייתה חמש שנים, ואחרי חמש שנים יכולת למכור אותה – היום זה עשרים שנה." הוא הדגיש כי הגבלת הזמן הארוכה הזו הופכת את ההשקעה ללא כדאית, גם בתנאי ריבית נמוכים יותר, והציג את המאמצים לשנות את התקנה כך שניתן יהיה למכור דירות להשכרה לאחר 5-10 שנים, תוך שמירה על יעודן.

האם הפתרון טמון בהאצת ההתחדשות העירונית ויצירת מודלים כלכליים שונים לדיור להשכרה?

בונים את העתיד: מתי נראה שינוי?

הדיון עם ברון, רולס וח"כ דלל חושף את החסמים המרכזיים שמעכבים את הבנייה: רגולציה מסורבלת, היתרי בנייה איטיים ומחסור בכוח אדם. המשבר הוא אמיתי, אבל התקווה קיימת, שלושתם תמימי דעים שהפתרונות קיימים. "לבנות, לבנות, לבנות," אומר רולס, וברון מוסיף, "הפתרונות קיימים, צריך לעשות אותן קצת יותר טוב."

הפתרון למשבר הדיור בישראל אינו תלוי בפטנט חדש, אלא בשיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים: ממשלה, רשויות והשוק הפרטי. השאלה היא האם כל הגורמים המעורבים יצליחו להתאחד סביב חזון משותף, רק אז נוכל באמת לבנות עתיד טוב יותר.