כשבעלי דירות מגלים שהדרך לדירה חדשה רצופה פשרות, ויתורים ולעיתים גם אכזבות – נכנס החוזה לתמונה. אבל האם הוא באמת מבטיח את מה שהובטח? איך בעלי דירות יכולים להגן על עצמם בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומה קורה כשהיזם נסוג?
תארו לכם: אתם כבר אורזים ארגזים, מחכים בקוצר רוח לרגע שבו תקבלו מפתח לדירה חדשה, מודרנית, עם מעלית וחניה צמודה. ואז מגיע הטלפון מהיזם: ״שמעו… השוק השתנה. נצטרך לקצץ קצת בהבטחות״. בבת אחת החלום מתערער. מה שהתחיל כהבטחה נוצצת להתחדשות עלול להפוך למסע מתיש של שנים, סכסוכים ואכזבות. וזה לא מקרה נדיר: יש לא מעט בעלי דירות שמגלים שגם אחרי שחתמו על ההסכם, שום דבר לא באמת סגור. אז איך מוודאים שהחוזה באמת מגן עליכם?
"הסכמים טובים צריכים להתייחס גם לתנאי שוק משתנים". עו"ד קרן כהן בלחרסקי (קרדיט: אייל לייבל)
לא להתפשר: קו ההגנה האחרון שלכם
פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט מבורך המשנה את המציאות של משפחות רבות, אך מאחורי כל סעיף קטן בחוזה מסתתרת מציאות גדולה – לוחות זמנים שעלולים להישמט, התחייבויות שאפשר "לשנות" והבטחות שפתאום מתמסמסות. היזמים ינסו להכניס מנגנונים שמאפשרים להם גמישות, בעוד הדיירים מצפים לוודאות, ובדיוק כאן מתעורר המתח האמיתי. ״אז קודם כל צריך להבין שהסכמים שנחתמים בעולם ההתחדשות העירונית, בין בעלי דירות לבין יזמים, הם הסכמים מחייבים לכל דבר ועניין״, אומרת עו״ד קרן כהן-בלחרסקי שותפה ומייסדת משרד קרן כהן-בלחרסקי, ומסבירה כי מי שלא בוחן את החוזה לעומק, מגלה מאוחר מדי שהחלום שלו תלוי בפרשנות משפטית ובכוחו של הצד החזק.
״יש שם התחייבויות מפורשות של היזם, לתת תמורות, לעמוד בלוחות זמנים מסוימים, לספק לבעלי הדירות את כל הערבויות שדרושות להם בשלב הביצוע ואם יזמים לא עומדים בהתחייבויות האלה, אז הם לא עומדים בהוראות ההסכם, ואז ניתן להביא את ההסכם לידי סיום ולידי ביטול״, מסבירה כהן בלחרסקי, המתמחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, שחשפה בפנינו התסריטים הכי נפוצים שדיירים נתקלים בהם – ושיתפה מניסיונה מה באמת אפשר לעשות כדי לא להישאר בלי דירה ובלי פיצוי.
איך הופכים את החוזה לכלי שמגן עליכם ולא על היזם בלבד?
״הדוגמה השכיחה ביותר היא תמורות מאוד מופלגות שניתנו לבעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, כשבסופו של דבר כשמגיעים לשלב הביצוע אחרי ארבע, חמש שנים, היזם מבין שהעסקה הפכה להיות לא כדאי כלכלית עבורו, ואז הוא חוזר לבעלי הדירות ומנסה לפתוח את ההסכם מחדש ולהגיע עם בעלי הדירות להסכמה מחודשת ביחס להפחתת תמורות כזו או אחרת״, מספרת כהן-בלחרסקי על מקרים בהם דיירים נתקלו. לדבריה, הפחתות כאלה יכולות לבוא לידי ביטוי בוויתור על מטרים, בהורדה ברמת המפרט הטכני או אפילו בצמצום תשלומי שכר הדירה לבעלי הדירות המפנים את בתיהם בזמן הביצוע.
יש לזכור כי מקרים שכאלו אינם הרוב המכריע, אך כאשר כן מגיעים למצב שכזה, דיירים חייבים לדעת איך לפעול. מדובר בנכס בבעלותם וחשוב שיכירו את זכויותיהם ויגנו על עצמם מבעוד מועד. אז איך תוכלו להגן על עצמכם כבר בשלב בחוזה? ״קודם כל צריך לנסח את ההסכם בצורה מאוד ברורה ובהירה״, מדגישה עו״ד כהן-בלחרסקי, ומוסיפה "ההסכמים, כשהם הסכמים טובים הם גם צריכים להתייחס לתנאי שוק משתנים. וצריך להבין שבסופו של דבר היזם לא יכול לקבוע עובדה לבעלי הדירות על שינוי התמורות, הוא צריך להגיע ולגבש איתם הסכמה מחודשת ולחתום איתם על הסכם מחודש או על תוספת להסכם שיגדירו בהסכמה של שני הצדדים מה עושים במצב שבו תנאי השוק השתנו".
מקרי קיצון נוספים, שכבר התרחשו, קורים כאשר הפרויקט קורס, כאשר היזם מחליט לצאת מהפרויקט, ״בעיניי הסכם התחדשות עירונית טוב צריך לכלול סעיף שאומר שאם היזם רוצה לצאת מהפרויקט כי הפרויקט לא כדאי כלכלית עבורו, הוא לכל הפחות צריך לספק לבעלי הדירות את כל תוצרי התכנון ששווים הרבה מאוד כסף״, היא מבהירה, שכן כך יוכלו בעלי הדירות להמשיך מאותה נקודה עם יזם אחר, במקום לאבד שנים יקרות. בנוסף, כהן-בלחרסקי ממליצה להכניס מנגנוני פיצוי וערבויות: ״אנחנו דואגים במסגרת ההסכמים שלנו כשאנחנו מייצגים בעלי דירות, להכניס גם סעיף שמתייחס לסיטואציות שבהן היזם מחליט בסופו של דבר לנטוש את הפרויקט, מסיבות ששמורות איתו שהוא מפצה גם את בעלי הדירות בסיטואציה כזאת, מעבר לתוצרי התכנון״.
המסע להתחדשות עירונית בטוחה לא מסתכם בשורה על חוזה. הוא מתחיל בבחירת יזם אמין ובעל ניסיון, ממשיך בניסוח הסכם מדויק שמגן על הדיירים גם בתנאי שוק משתנים, ונשען על אנשי מקצוע שיודעים ללוות ולשמור על האינטרסים של בעלי הדירות לכל אורך הדרך. על מנת לסייע כמה שניתן לדיירים, ממליצה כהן בלחרסקי בראש ובראשונה לבחור את אנשי המקצוע הטובים והמיומנים שילוו אתכם לאורך כל התהליך, "גם כשהעסקה פתאום מקבלת פניות כאלה ואחרות, צריך איש מקצוע טוב וחזק שיידע להגן על הזכויות שלכם. והדבר הלא פחות חשוב זה כמובן לבחור יזמים טובים, ראויים, בעלי ניסיון מוכח, שיש להם היסטוריה של פרויקטים שכבר אוכלסו, שיש להם לקוחות שיכולים להמליץ עליהם, יזמים שיכולים גם מבחינת העיתונות הפיננסית שלהם לעמוד בתנאי שוק כמו התנאים שאנחנו חווים היום״. אין ספק כי כשכל החלקים האלה מתחברים החלום על בניין חדש ומודרני כבר לא נשאר על הנייר, אלא הופך למציאות בטוחה וברורה.
